欠债51.76亿,二度冲刺上市,港龙地产背水一战

时间:2020-06-22 10:56 点击:194

欠债51.76亿元的港龙地产正急于上市“保命”。

距始份招股书刚失效不过半个月,港龙(中国)地产集团有限公司(以下简称港龙地产)就迫不敷待二度向港交所递交新版招股书,丝毫不隐瞒对上市的期待。

只不过这家典型的三四线房企,周围幼且欠债较高,在融资收紧、大环境难测下,能否抓住上市这根“救命稻草”?

/ 01 /

房价不敷8千元/㎡

或陷入“以价换量”暗洞

成立于2007年的港龙地产是一家港资房企,不过公司营业荟萃于要地本地长三角地区,项现在大众位于常州、盐城、绍兴等三四线城市。

招股书表现,2017-2019年,港龙地产预售所得款项别离约为17.62亿元、27.98亿元以及46.36亿元。

从预售所得款项望,港龙地产预售款项周围不敷50亿元,属于典型的幼型房企、幼“盘子”。

据港龙地产新版招股书表现,2017-2019年公司物业开发及出售利润别离约为4.34亿元、16.60亿元以及19.78亿元;净利润别离约为0.33亿元、3.32亿元以及4.7亿元。

从上述数字清晰望出,港龙地产业绩自2018年后“开挂”般添长,其中2018年利润同比添长约283%,净利润同比添长911.1%。

公司在招股书中外示,2018年业绩升迁主要得好于众个住宅物业交付,期内已交付总修建面积增补至22.76万平方米,同比2017年增补193.8%。

同时,港龙地产项现在平均售价从2017年的每平方米5603元,增补至2018年每平方米7292元,大大升迁了公司利润空间。

而上述业绩期公司平均土地行使权成本(地价)别离为1035元、1037元、1251元,转折不大,在房子售价上涨前挑下,公司毛利率也从2017年18.1%升至2019年42%。

固然公司平均售价有所升迁,但仍要望到这是一个典型的三四线城市的房价程度。在棚改退潮下,三四线城市房价很难再涨。

从添速望,2018年公司平均售价同比添长30%,2019年平均售价7894元同比仅添长8%,公司平均售价添速展现放缓迹象。

三年调控让房地产走业疲态已现,添之今年疫情冲击,打破房价上涨预期。倘若异日公司平均售价添速进一步降落,或让公司陷入以价换量的添长暗洞,造成利润振动。

/ 02 /

借款总额达51.76亿元

欠债率287%

港龙地产坚持上市背后,是其日好穷乏的现金流。

招股书表现,港龙的经营运动所得现金流净额在2017、2018年不息两年录得净流出,别离约为-6.26亿元、-67.56亿元,2019年比2018年流出额度增补10倍之众。

自己“造血”不敷,港龙地产只得经历银走及其他机构借款,其他融资安排(包括信托融资)、控股股东及非控股权好收取的垫款添速融资。

2017-2019年,公司资产欠债率别离约为98.8%、122.1%、172.6%。而截至2020年3月31日,港龙地产的资产欠债比率飙升至287.0%。

必要仔细的是,港龙地产借贷利率同样相对较高。

2019年公司的银走借款利率为7.7%,其他借款利率为10.8%,添权平均实际利率为8.8%%。而在信托借款方面,年利率则高达12%-15%。

除此之外,控股股东及非控股股东权好的垫资也是港龙地产主要的融资渠道。不过该项利息远高于银走借款利息。

据港龙地产吐露表现, 2019年搪塞非控股权好款项为46.83亿元,其中45.2亿元年息达15%,还有609.9万元年息高达20%。

截至2017年、2018年及2019年,公司未清偿银走及其他借款别离为3.17亿元、8.56亿元、28.53亿元。

到了2020年一季度末,港龙地产借款总额就飙升至于51.76亿元。

2019岁暮港龙地产约10.52亿元的在手现金及现金等价物,以及一年内到期的11.44亿元债务,现金短债比约0.92,港龙地产背负较大的短期偿债压力。

不过资金的节制并异国不准公司膨胀土储。相逆在上市前夜,港龙地产还在添码拿地。

/ 03 /

上市前夜冲刺拿地

全国化拓展成挑衅

为冲刺港股上市,港龙地产也是拼了。

近两年,港龙地产行为一再。2018年、2019年公司曾一口气收购16幅地块。2020年4月,公司还在安徽芜湖以1.2亿元代价竞得一幅土地行使权。

实际上,这是公司上市前添速“补仓”贮备“弹药”。

旧招股书表现,截至2019年6月末港龙地产土地贮备为471.54万平方米。新版招股书则表现,截至估值日,公司总土地贮备已经达到544.44万平方米。

与此同时,港龙地产也做了和新城控股等房企相通的选择,2019年10月公司将总部迁入上海。

据不十足统计,为上市,近年至稀奇20家房企选择在上海竖立新总部。仅2019年就有弘阳集团、蓝光(第二总部)、祥生、三盛、奥山、港龙、锦艺。

这是一个很有有趣的形象,常见问题仿佛在上海这个制高点,房企们离上市会更近一些。有业妻子士分析,上海战略地位能够让房企对接人才、金融等众方资源,实现从区域性公司到全国性房企的“蜕变”。

尽管做了各栽准备,但从现有管理架构、营业区域望,港龙地产在公司治理、营业开拓方面仍面临挑衅。

在管理架构上,公司是一个家族色彩粘稠的企业。2007年8月,来自香港的吕永怀、吕永南、吕永茂、吕文伟、吕志聪及吕进亮构成的“吕氏家族”在常州创办港龙地产。

现在,吕永怀及其子吕文伟、吕永南及子吕志聪、吕永茂及其子吕进亮别离经历华兴、华联、华隆三家公司持有港龙地产42%、32%、25%的股份。其中,吕永茂、吕永南、吕永怀三人相关为亲兄弟。

家族控股很容易让企业陷入“幼富即安”,丧失全国化拓展勇气。

固然港龙地产不息想撕失踪区域房产的标签,并在2018年将营业扩展至上海、河南、贵州,但从招股书来望,其上海项现在位于崇明岛,价值远不敷上海市里;公司在河南、贵州也只是各拿一个项现在;添上新地区拓展必要大量资金及管理资源,而眼下公司在手资并不批准,可见港龙地产异日外拓营业仍任重道远。

/ 04 /

营业太甚倚赖长三角

楼市调控是最大风险

创办之初,港龙地产就顺手在常州取得两幅土地行使权,并于2008年推出第一个住宅项现在“港龙华庭”,以及第一个商业项现在港龙尚层,打响了品牌名气。

在常州房地市场站稳脚跟后,港龙地产开起组织整个长三角地区。

招股书表现,截至估值日,公司总土地贮备分布在江苏、浙江、河南、贵州、上海五个省市,其中江苏和浙江别离占72%和21%。

营业众处于经济发达的长三角地区自然有其上风:该地区的城市往往产业成熟、人口浓密,房地产出售走情不息领先全国。

然而,招股书表现,港龙地产的64个项现在中,有62个荟萃位于长三角地区,占总土地贮备逾93%,这无疑让公司营业荟萃风险陡添。

同时,公司利润几乎都来自江苏省4座城市的9个项现在,这意味着公司有55个项现在仍必要不息投入。

不唯这样,“房住不炒”基调下,“限购、限售”成为调控常态。尤其是在房价过炎的长三角地区,各个城市也都厉防物化守,生怕再因高房价被点名。

这都无形中增补了港龙地产湮没的集体调控风险。

正是基于自己资金运营和异日发展膨胀需求,港龙地产添速冲刺上市。

/ 05 /

竞争添剧

港龙地产背水一战

即使二次递外,港龙地产赶的这个节点也专门不好。

现在,港交所门外已经挤满了想要赴港上市的“一丘之貉”:和港龙地产相通,海伦堡、奥山控股、万创国际等中幼房企也大都是二次递外。

中幼房企扎堆上市背后,折射的是走业变局。房地产调控下,房地产走业马太效答添剧,资源向头部房企倾斜,这对中幼房企冲击不能谓不大。

此外,2020年新冠疫情也让房地产出售与融资情况主要凶化。

国家统计局数据表现,2020年1-4月,商品房出售额逾3万亿元,同比降落18.6%。与此同时,国际著名评级机构标普也外示,疫情短期或将清晰冲击房企资金链,中期则对房企推盘节奏和走业融资环境产生扰动。

融资难、出售下走,中幼房企甚至没钱拿地贮备房企“命根子”。港龙地产也在招股书中坦承,异日能够异国有余的资金为异日的土地收购与房地产开发挑供资金。

由此,“上市”成为港龙地产这类幼房企末了的救命稻草。

不过相较于2018年上市5家房企,2019年上市6家房企,今年房企上市隐晦更为难得。有专科人士外示,近年上市的房企大众破发,港股房地产板块估值集体不高,也是造成上市难的主要因为。

例如2019年,德信中国、新力控股在上市始日就遭遇股票破发,同时银城国际等还展现始次公开认购不敷的情况。

背后深层次因为则与港龙地产们的高欠债相关。例如2019年上市的中梁地产,其上市前的净资产欠债率2016年为1790%、2017年为339.5%。

此类高欠债幼房企扎堆上市“保命”,推想港交所也必要重新评估一下。

大环境变了,港龙地产能否搭上上市末班车,将照样是未知数。


当前网址:http://www.ncqqh.cn/23131338/2391748.html
tag:欠债,51.76亿,二度,冲刺,上市,港龙,地产,欠债,

发表评论 (194人查看0条评论)
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
昵称: 验证码:点击我更换图片
最新评论

Powered by 福州泽暂咨询有限公司 @2014 RSS地图 html地图

Copyright 365站群 © 2013-2018 360 版权所有